Compra y alquiler de bienes raíces. Los bienes raíces como inversión se están volviendo cada vez más populares, no solo para uso propio sino también para uso de terceros. ¿Está pensando en comprar y alquilar una propiedad para ganar dinero con ella? Entonces debe saber que hay algunas cosas a considerar al comprar una propiedad para alquilar.
Que la casa o el condominio valga la pena como propiedad de inversión depende de varios factores diferentes, como el precio de compra, la ubicación y el estado de la propiedad. Pero comprar y alquilar una propiedad también implica riesgos que los inversores no deben subestimar.
En esta guía descubrirá si puede valer la pena comprar y alquilar un apartamento o casa, cómo puede saber si alquilar es algo para usted y por qué los propietarios no solo pueden tener ventajas a la hora de alquilar.
Comprar una propiedad para alquilar – averigüe si esto es adecuado para usted
Si quiere convertirse en propietario, sobre todo debe tener la mentalidad correcta. Porque comprar una casa o un apartamento para luego alquilarlo y ganar dinero con él requiere mucho más conocimiento que otras opciones de inversión como un plan de ahorro.
Como propietario o arrendador, debe registrarse con anticipación, por ejemplo, puede pensar en la financiación, como obtener un préstamo inmobiliario, y tratar los temas de devoluciones e impuestos; por lo tanto, el pensamiento empresarial es muy útil cuando se utiliza el apartamento o la casa como inversión.
Tiempo dedicado a comprar y alquilar propiedades
Si desea comprar un apartamento o una casa para alquilarla, pronto se dará cuenta de que el proyecto consume mucho tiempo, especialmente al principio.
Desde la búsqueda de una propiedad adecuada, hasta la administración y el esfuerzo de mantenimiento. En primer lugar, suele hacer infinidad de inspecciones, hablar con el banco, posiblemente con su asesor fiscal y, si se trata de la compra, con su notario.
Tan pronto como sea el propietario del objeto, hay otras tareas que se le plantean. Así que tienes que hacer la declaración de los costos adicionales para sus inquilinos cada año, invertir su propiedad en la declaración de impuestos, en el caso de un apartamento con una comunidad de propietarios, participar en las juntas de propietarios.
También existe la opción de contratar un servicio de administración de fincas y un asesor fiscal para el impuesto, pero por supuesto esto implica costos adicionales.
¿Cuáles son los riesgos de comprar y alquilar una propiedad?
Cada inversión de capital se caracteriza por oportunidades y riesgos; esto también se aplica a los bienes raíces. Debe conocer estos riesgos si quiere comprar un apartamento o una casa y luego alquilarla:
- Riesgo de liquidez: ¿Qué sucede si de repente pierde su trabajo o sus ingresos se pierden por otra razón? En el peor de los casos, ya no podrá pagar el préstamo inmobiliario que tomó para su propiedad, porque los ingresos por alquiler no pueden compensar la pérdida de su salario.
- Riesgo fiscal: lo que sigue siendo una ventaja fiscal para usted hoy en día, puede volver a verse muy diferente dentro de unos años. Los impuestos no están escritos en piedra, por lo que puede haber una legislación fiscal diferente en unos años, lo que podría ser una desventaja para usted.
- Riesgo de desocupación: siempre puede suceder que la ubicación de su apartamento o casa o la propiedad en sí de repente ya no sea atractiva. En tales casos, es difícil encontrar inquilinos adecuados. Lo que amenaza es una desocupación de la propiedad y la pérdida de la renta, que tienen un impacto negativo en su retorno.
- Riesgo de fluctuación de valor: aunque el mercado inmobiliario es relativamente estable, también puede ocurrir que los precios de compra de inmuebles disminuyan con el paso de los años. En teoría, es posible tanto una pérdida de valor como un aumento de valor de los bienes inmuebles.
- Riesgo de clusters: si desea invertir su dinero de manera rentable, lo mejor es invertir en varias inversiones de capital. De esta manera puede repartir el riesgo y diversificar las posibilidades de rentabilidad. Si ha invertido la mayoría de sus activos en una sola propiedad, está amenazado con el riesgo de clusters.
Los costes que le esperan como arrendador
No sólo la compra, sino también el mantenimiento de un inmueble está asociado a costes. En principio, debe tener suficiente capital para los siguientes elementos de costo:
- Costos de compra adicionales: los costos adicionales al comprar una propiedad pueden representar hasta el 16 por ciento del precio de compra. Esto incluye el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos de notaría y registro de la propiedad, si es necesario, la comisión de un corredor y los gastos de renovación o remodelación.
- Financiamiento: ya sea un préstamo inmobiliario para comprar una propiedad o el financiamiento de la construcción, muy pocos inversores tienen suficiente capital para pagar una casa o un apartamento de su propio bolsillo. Si desea comprar o construir un objeto, generalmente tiene que pedir dinero prestado a un banco u otro prestamista.
- Gastos de administración: incurrirá en estos gastos si ha encargado a una empresa de gestión inmobiliaria que cuide su casa o apartamento. Los costos exactos pueden variar aquí.
- Costos de mantenimiento: para mantener el valor de una propiedad, el trabajo de mantenimiento es necesario de vez en cuando. Si su propiedad está dañada o hay defectos, usted es responsable de corregirlos.
La rentabilidad de la compra y alquiler de bienes inmuebles
Cualquiera que compre una casa o un condominio para alquilarlo suele estar interesado en obtener una rentabilidad. No hay una respuesta general al rendimiento exacto que puede esperar. Sin embargo, existen diferentes formas de calcular la rentabilidad de los inmuebles:
- Rendimiento de alquiler: aquí puede calcular el rendimiento de alquiler bruto o neto. Al calcular la rentabilidad bruta del alquiler, no se tienen en cuenta los costes, los intereses ni los efectos fiscales. Por lo tanto, vale la pena calcular el rendimiento neto del alquiler: le muestra con mayor precisión si su inversión vale la pena o no.
- Rentabilidad de la propiedad: para la devolución de la propiedad pura, se consideran explícitamente los ingresos por alquileres y la evolución del valor, teniendo en cuenta los costos de adquisición. La fórmula para el cálculo es la siguiente: [(Ingresos por alquiler ± Rendimiento – Costes no recuperables – Intereses ± Ventaja o desventaja fiscal) / Costes de adquisición] x 100.
- Retorno sobre el capital: el retorno sobre el capital de la inversión inmobiliaria se puede calcular de manera similar: [(ingresos por alquiler ± desarrollo de valor – costos no recuperables – interés ± ventaja o desventaja fiscal) / capital] x 100.
- Rendimiento de la apreciación del capital: para calcular el rendimiento de la apreciación del capital, mire el precio de venta menos el precio de compra dividido por el período de tenencia y divida esto nuevamente por el precio de compra de su propiedad.
Una visión general de las ventajas y desventajas de comprar y alquilar una propiedad
Ventajas
- Los ingresos regulares por alquiler contribuyen a la acumulación de riqueza.
- Oportunidad de beneficiarse del aumento de los precios de las propiedades y la apreciación de las propiedades.
- Posibles ventajas fiscales.
- Alto grado de autodeterminación y transparencia de su propia inversión.
Desventajas
- Los costos continuos y repentinos (por ejemplo, para el mantenimiento) reducen el retorno.
- Posibles devoluciones de alquiler colapsadas debido a vacantes e impagos de alquiler.
- Posible carga fiscal.
- Riesgo de clusters si apuesta por una sola propiedad en lugar de varias oportunidades de inversión.
- También es posible una pérdida en el valor de la propiedad.
- Se requiere mucho tiempo tanto para comprar como para alquilar un condominio o una casa.
Ganar dinero con bienes raíces sin comprar y alquilar propiedades
Muchos inversionistas interesados pasan por alto formas nuevas e innovadoras de ganar dinero con bienes raíces, porque esto también se puede hacer sin tener que comprar y alquilar una propiedad.
Una de esas opciones modernas es invertir en inversiones inmobiliarias digitales. Gracias a proveedores, no es necesario ser propietario para beneficiarse de la inversión en bienes raíces.
Con el plan de ahorro inmobiliario puede, por ejemplo, invertir en atractivas propiedades existentes con poco capital inicial y poco tiempo y lograr un rendimiento estable.
Un plan de ahorro le permite controlar sus inversiones a lo largo de los años: usted decide cuánto desea invertir en el plan de ahorro cada mes y, por lo tanto, puede acumular ingresos pasivos al mismo tiempo.
Conclusión
Comprar y alquilar una propiedad implica una inversión considerable tanto en tiempo como en dinero. Cualquier persona que desee convertirse en propietario y arrendador debe obtener información detallada con anticipación y saber en qué costos y obligaciones incurrirá.
Muchos propietarios olvidan que el precio de compra de una propiedad también incluye gastos accesorios y, en el peor de los casos, tienen que lidiar con inquilinos extenuantes.
Si su inversión en bienes raíces vale la pena al final se determina principalmente por el ROI de la propiedad. Le ayuda a calcular cuánto beneficio obtendrá de su inversión, en función de lo que gasta hoy y gana más o menos mañana.
En última instancia, sin embargo, nadie puede predecir su rendimiento exacto, porque cada inversión de capital también está influenciada por factores externos, como el mercado respectivo o la evolución de los precios.
Pero también hay otras formas de utilizar los bienes inmuebles como inversión de capital, con un perfil equilibrado de rentabilidad y riesgo y, al mismo tiempo, con menos esfuerzo. Las inversiones inmobiliarias digitales incluso permiten a los principiantes invertir en la clase de activos inmobiliarios.