Comprar una propiedad. La previsión para la jubilación y la inversión de capital a través de bienes raíces se están volviendo cada vez más importantes y están haciendo que muchas personas quieran comprar su propia casa.
Sin embargo, si considera los precios de compra cada vez mayores y los costos adicionales de casas y apartamentos, se da cuenta de que esta idea es un poco más difícil de lo esperado.
Los enormes costos de una propiedad y el capital a recaudar para esto se consideran imposibles para muchos. Pero, ¿Qué opciones hay si los recursos financieros no son suficientes y no se puede aportar capital a la financiación inmobiliaria? ¿Es incluso posible comprar una propiedad sin capital?
Hemos resumido para usted qué papel juega el capital en el financiamiento de bienes raíces y qué opciones de financiamiento están disponibles para la compra de bienes inmuebles.
¿Por qué puede tener sentido comprar una casa?
Los bienes raíces han sido considerados una buena y rentable oportunidad de inversión durante varios años. Esto está particularmente relacionado con un desarrollo positivo del mercado y un aumento cada vez mayor en el valor de las propiedades.
Mientras que, por un lado, el precio de compra de bienes inmuebles aumenta significativamente, por otro lado, el precio de venta y los ingresos por alquiler también aumentan.
Por esta razón en particular, una inversión en bienes raíces como inversión de capital se está volviendo cada vez más interesante. Dado que los precios de alquiler de bienes raíces a menudo se basan en la inflación, los bienes raíces pueden servir como cobertura contra la inflación.
Pero comprar una propiedad sin capital también puede tener sentido como provisión para la jubilación: mientras que la cuenta de ahorros genera poco o ningún interés, los préstamos hipotecarios son cada vez más baratos y ofrecen una buena oportunidad para acumular riqueza.
El hecho de que el alquiler y los aumentos de alquiler ya no sean necesarios al comprar una casa también ofrece a los propietarios independencia y libertad financiera, especialmente en la vejez.
Pero no solo la compra, sino también las inversiones en bienes inmuebles pueden tener sentido a largo plazo. Si aún no desea comprar una propiedad, pero desea beneficiarse de esta atractiva forma de inversión, tenemos lo que necesita.
¿Qué papel juega el capital en la financiación y compra de bienes inmuebles?
El capital es básicamente sus reservas financieras, que usted, como prestatario, puede aportar al financiamiento de bienes raíces para comprar una propiedad. Cuanto más capital se pueda recaudar, más favorables serán los intereses y las condiciones para la financiación inmobiliaria.
Por lo tanto, usar capital para comprar una propiedad definitivamente puede tener sentido. Sin embargo, existe la posibilidad de comprar una propiedad, con poco o ningún capital. Básicamente, existen tres tipos diferentes de capital que se pueden utilizar para la financiación de la construcción:
- Capital clásico: dinero que está directamente disponible, por ejemplo, dinero en efectivo, dinero en cuentas bancarias o cuentas de dinero a la vista, fondos, acciones, contrato de ahorro para la vivienda listo para su asignación
- Garantía adicional: inmuebles adicionales, obras de arte o la cesión de su seguro de vida pueden tener un efecto positivo en las condiciones de su financiación
- Aportes propios: el trabajo que realiza usted mismo al comprar una casa es reconocido por los bancos como sustituto del patrimonio.
Si solo puede cubrir una parte del financiamiento de la construcción con su propio capital, la parte restante debe financiarse con capital prestado. Esto generalmente lo brindan los bancos en forma de un préstamo inmobiliario.
¿Se puede comprar una propiedad sin capital?
La compra de una propiedad sin el uso de capital es básicamente posible. Bajo ciertas condiciones, como ingresos y solvencia, algunos bancos ofrecen financiamiento del 100 por ciento para la compra de una propiedad. Sin embargo, la financiación de la construcción sin recursos financieros propios suele ser más cara.
Por regla general, los bancos recomiendan cubrir al menos del 20 al 30 por ciento de los costos totales para la compra de una propiedad con capital propio. Esto no solo debería cubrir parte del precio de compra, sino también reducir el riesgo para el banco.
Sin embargo, los clientes con una buena calificación crediticia y un ingreso seguro por encima del promedio a menudo tienen la oportunidad de comprar una propiedad con poco o incluso sin capital. Los prestatarios tienen muchas opciones diferentes para esto:
Financiamiento completo de la propiedad
Si se habla de financiación total o financiación del 110 por ciento de una propiedad, esto suele significar financiación de la propiedad sin capital.
En este caso, el banco se hace cargo de la financiación completa del precio de compra total, más los gastos de compra adicionales.
Los costos incidentales de compra de bienes raíces se refieren a todos los costos en los que se incurre además del precio de compra y representan alrededor del 10 al 15 por ciento. Estos costos adicionales incluyen:
- Comisión de corredor.
- Tarifas de usuario.
- Cuotas de inscripción.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Dado que el financiamiento total siempre está asociado con un alto riesgo para los bancos, los prestatarios generalmente deben pagar una prima de tasa de interés.
En consecuencia, el financiamiento al 100 por ciento no solo lleva más tiempo y aumenta el riesgo de la deuda, sino que también es mucho más costoso que el financiamiento de la propiedad con capital.
Compra de bienes inmuebles por financistas privados
La financiación con la ayuda de financistas privados es ahora una de las formas más comunes de comprar bienes raíces sin capital. Los particulares le proporcionan recursos financieros que usted, como prestatario, puede utilizar para financiar o comprar la propiedad.
Incluso si no se tiene que aportar capital propio con esta variante, aún conlleva un cierto riesgo: A diferencia de un banco, este tipo de préstamo está menos garantizado y suele tener altas tasas de interés y condiciones.
Además, primero se debe encontrar una persona adecuada que tenga suficientes recursos económicos para financiar una propiedad.
Compra y alquiler de bienes inmuebles sin capital
Además, existe la posibilidad de comprar y alquilar una propiedad sin patrimonio. En este caso, la propiedad se financia con la ayuda de capital prestado y la financiación se cubre con los ingresos del alquiler.
Sin embargo, esta variante también conlleva ciertos riesgos: los bancos suelen cobrar una cierta proporción de la renta como una pérdida, por ejemplo, debido a los atrasos en la renta o los costos de renovación.
Dado que la totalidad de la renta bruta no se puede destinar a la devolución de la cuota mensual del préstamo, los bancos suelen cobrar tipos de interés más elevados por la financiación inmobiliaria. Esto no solo aumenta la cuota de financiación, sino también el tiempo en el que no estás libre de deudas.
¿Qué es importante al comprar una propiedad sin capital?
Si decide comprar una propiedad sin capital, debe considerar algunos aspectos importantes. En primer lugar, el atractivo y la rentabilidad de la propiedad juegan un papel importante en la elección de la propiedad adecuada.
Especialmente en el caso de la financiación completa, la rentabilidad y la ubicación de la propiedad deben verificarse con mucho cuidado para garantizar un reembolso rápido del capital prestado. Porque una ubicación atractiva con conexiones de transporte o tiendas también atrae a varios inquilinos interesados.
Además, puede tener sentido comenzar con una financiación de la propiedad más pequeña por el momento. En consecuencia, no debe buscar inmediatamente grandes proyectos, sino invertir en pequeños apartamentos o casas para empezar.
En este caso, los bancos generalmente solo requieren una pequeña cantidad de capital y, por lo tanto, le permiten financiar una propiedad sin mucho capital.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad frente a alquilarla?
Al comprar una propiedad sin capital, se beneficia principalmente no solo de la independencia de los aumentos de alquiler, sino también de las ventajas fiscales, un aumento de valor a largo plazo y un plan de pensiones sólido.
En la mayoría de los casos, financiar una propiedad sin capital es una alternativa rentable al alquiler, incluso si los intereses y la devolución del préstamo pueden ser ligeramente más altos que cuando se financia con fondos propios, la compra de una propiedad tiene un efecto positivo a largo plazo.
Conclusión
Invertir en bienes raíces ofrece una buena oportunidad de inversión y puede valer la pena a largo plazo. Ni siquiera tiene que poner todos sus ahorros en la compra de una propiedad: No importa si quiere comprar y alquilar la propiedad o si decide obtener la financiación completa del banco, existe la posibilidad de comprar una propiedad con poco o nada capital.