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Como usar los bienes raíces como inversión

Los bienes raíces se consideran una inversión de capital sólida y muchas personas todavía se atreven a comprar bienes raíces en algún momento. Pero lo que mucha gente ignora que la inversión inmobiliaria no tiene por qué llevar necesariamente a la vivienda propia. 

Los inversores también pueden invertir su dinero en bienes inmuebles a través de fondos inmobiliarios, ETF inmobiliarios o inversiones inmobiliarias digitales. Sin embargo, en la búsqueda de la inversión de capital adecuada, se deben responder numerosas preguntas. 

Le explicamos con qué formas de inversión puede utilizar los bienes inmuebles como inversión de capital, cuándo merece la pena una inversión y qué ventajas y desventajas debe conocer. 

¿Cómo se pueden utilizar los bienes inmuebles como inversión? 

La forma más común de utilizar bienes raíces como inversión es comprar casas o departamentos directamente. Como propietario de la propiedad de inversión, los inversores se benefician del rendimiento de los ingresos por alquiler.  

Si desea utilizar bienes raíces como inversión, tiene varias opciones. Las formas de inversión que se cuestionan dependen en gran medida del capital disponible del inversor. Por lo tanto, vale la pena tener una visión general de las diversas opciones de inversión por adelantado:

Comprar o construir una nueva propiedad

Quien compra una propiedad como inversión puede lograr un atractivo rendimiento del capital empleado a través de los ingresos por alquiler o una venta posterior. 

Sin embargo, la compra de una casa o un condominio está asociada con altos costos, los cuales están compuestos por el precio de compra y los costos adicionales de compra. 

Si no desea encargarse del alquiler o la administración de la propiedad usted mismo, también habrá costos por administración de la propiedad. Por cierto, esto también se aplica a la nueva construcción y al posterior alquiler o venta de una casa. 

Fondos inmobiliarios y ETF inmobiliarios

Como alternativa a la compra de inmuebles, usted como inversor también tiene la opción de invertir en inmuebles en bolsa. Esto se puede hacer a través de fondos inmobiliarios abiertos y cerrados o ETF inmobiliarios y acciones inmobiliarias. 

Los fondos inmobiliarios abiertos pertenecen a las inversiones inmobiliarias indirectas. El capital de inversión está gestionado por un gestor de fondos y los inversores deciden por sí mismos cuánto quieren invertir. 

Las acciones pueden ser aumentadas y vendidas. En un fondo inmobiliario cerrado, la gestión del fondo trata de implementar la financiación de un proyecto inmobiliario. El fondo se cerrará cuando se haya recaudado la cantidad requerida.

Con los ETF inmobiliarios y las acciones inmobiliarias, por otro lado, no invierte directamente en bienes raíces o proyectos inmobiliarios, sino que invierte en empresas del sector inmobiliario a través de acciones. 

Inversiones inmobiliarias digitales

Muchos inversionistas participan juntos en el financiamiento de un proyecto inmobiliario o invierten dinero en propiedades existentes. El rendimiento se compone entonces de los ingresos del proyecto o de los ingresos por alquiler y el desarrollo del valor de la propiedad. 

De esta manera, incluso los inversionistas con poco capital pueden usar bienes raíces para inversión de capital y participar con pequeñas cantidades.

La distinción entre los diferentes tipos de inversión es de particular interés para los inversores con respecto al rendimiento esperado. Porque dependiendo de cómo utilice los bienes raíces como inversión, puede esperar diferentes niveles de ingresos. Por esta razón, también depende de los objetivos de su inversión, qué forma de inversión inmobiliaria es adecuada para usted.

¿Qué propiedades son adecuadas como inversión?

Una propiedad alquilada es más adecuada como inversión debido a los ingresos de alquiler constantes. Además, los propietarios de bienes inmuebles pueden utilizar más ventajas fiscales al alquilar que con una propiedad ocupada por el propietario. 

Por lo tanto, muchos inversores siguen confiando en comprar y alquilar una propiedad a la hora de invertir. 

Pero aquí también hay varias posibilidades, porque los bienes inmuebles se pueden utilizar con diferentes objetos de inversión como inversión de capital. Las siguientes propiedades de inversión son adecuadas para una inversión:

Condominios

  • Viviendas unifamiliares o plurifamiliares.
  • Casas de vacaciones.
  • Casas de alquiler.
  • Bienes raíces comerciales.
  • Edificios residenciales y comerciales.

Rendimiento, precio de compra, financiación ¿Cómo se reconoce una buena propiedad de inversión?  

¿Cuándo vale la pena invertir en bienes raíces? Esta es la pregunta que se hacen muchos inversores que se plantean invertir en bienes raíces

Uno de los factores más importantes que influyen en si una inversión vale la pena es la tasa de rendimiento. Sin embargo, esto puede verse influenciado por varios criterios que los inversores inmobiliarios pueden conocer. Esto incluye: 

  • Precio de compra: el precio de compra es un factor importante para determinar si una inversión vale la pena. Con los bienes raíces, surge la pregunta sobre la relación entre el precio de compra y la renta neta anual. El factor suele ser superior a 25; un factor de 20 se considera barato y un valor superior a 30 es caro. 
  • Costos adicionales: los costos adicionales de compra de una propiedad generalmente ascienden al 10 o 15 por ciento del precio de compra. Estos incluyen honorarios notariales y judiciales, comisión de corretaje e impuesto de transmisiones patrimoniales. 
  • Vida útil: la vida útil prevista del inmueble juega un papel importante en la rentabilidad ya que influye en el importe de los ingresos por alquiler. 
  • Ingresos por alquiler: la cantidad de ingresos por alquiler tiene una fuerte influencia en el rendimiento esperado. Por lo tanto, los compradores e inversores de bienes raíces deben verificar de antemano qué alquiler por metro cuadrado es realista según la ubicación. 
  • Costes de gestión: alquilar una propiedad no solo cuesta dinero, sino también tiempo. Cualquiera que sea propietario de un condominio debe  pagar cargas adicionales debido a los costos para el administrador de la propiedad, la operación en curso y el mantenimiento de la propiedad. Todo ello repercute negativamente en la rentabilidad. 
  • Gastos de Mantenimiento: todos los años, los propietarios de una casa o condominio incurren en costos por reparaciones, medidas de modernización y trabajos de mantenimiento.
  • Impuestos: aunque algunos elementos de costo pueden deducirse de los impuestos, los restantes aún pueden afectar la devolución. 
  • Financiamiento: ¿Cuánto capital se puede recaudar para la compra de la propiedad y cuáles son las tasas de interés para financiar la inversión? 
  • Reventa: ¿Cuál es la probabilidad de que la propiedad se pueda vender rentablemente y qué precio se puede pedir por ella? Aquí también son decisivos la ubicación, el estado y el valor de la propiedad de inversión. 
  • Rendimiento de alquiler neto: el rendimiento de alquiler neto es importante para comparar la propiedad de inversión con otras inversiones y bienes inmuebles. El valor se refiere a los costes accesorios de la compra del inmueble, así como a los costes de administración no imputables ya las reservas anuales para reparaciones. El rendimiento neto de la renta se calcula determinando la diferencia entre la renta neta en frío y los costos anuales de administración y mantenimiento. Esto luego se divide por el volumen de inversión, incluidos los costos de compra incidentales. 
  • Ubicación: si desea alquilar una propiedad como inversión, debe elegir una ubicación popular. Una buena ubicación con buenos servicios locales, a poca distancia de médicos, guarderías y escuelas, así como de ofertas comerciales y culturales, es crucial para alquilar sin problemas, sin largos períodos de desocupación e ingresos de alquiler atractivos. 
  • Construcción: antes de comprar una propiedad, tiene sentido verificar la estructura de la propiedad. Las renovaciones de edificios antiguos pueden estar asociado a costes muy elevados, lo que repercute negativamente en la rentabilidad. 

Para poder calcular mejor la inversión, es ideal si se conocen los factores mencionados antes de comprar una propiedad. Por cierto, no importa qué tipo de propiedad de inversión sea. Aquí, por ejemplo, se aplican los mismos criterios tanto para una vivienda unifamiliar como para una propiedad comercial. 

Los inmuebles como inversión le ofrecen ventajas y desventajas 

Al igual que con cualquier inversión financiera, se esperan ventajas y desventajas al invertir en bienes raíces. Estos también dependen de las diversas formas de inversión. 

El enfoque suele estar en la compra y el alquiler de propiedades de inversión, pero, por supuesto, las inversiones inmobiliarias digitales y las formas alternativas, como acciones y fondos, también tienen sus ventajas y desventajas. 

Esto es lo que hace que los bienes raíces sean tan buenos como inversión

No es sin razón que los bienes raíces son una inversión de capital popular, porque aquellos que invierten su dinero en bienes raíces pueden beneficiarse de numerosas ventajas: 

  • Inversión relativamente segura: los bienes raíces son un activo tangible seguro que también ofrece una buena protección contra la inflación. Mientras que el valor del dinero puede depreciarse, el precio de los bienes raíces aumenta. Además, las fluctuaciones en el valor de los inmuebles son significativamente menores, lo que reduce aún más el riesgo para los inversores. 
  • Estabilidad del valor: con un buen equipo, ubicación y estructura de construcción, los inversores pueden esperar un valor estable, y posiblemente también un aumento en el valor. Esto también hace que el alquiler sea atractivo, porque entonces se beneficia cada vez más de los ingresos de alquiler constantes. 
  • Rendimiento: al alquilar una propiedad atractiva en una ciudad popular, los inversores pueden esperar rendimientos valiosos de sus inversiones. 
  • Adición útil a la cartera: debido a su valor estable, los bienes raíces pueden representar una adición útil a las acciones y bonos en la cartera de inversiones. 
  • Prestación de jubilación: si desea utilizar bienes inmuebles como provisión de jubilación, puede hacerlo de varias maneras. Como dueño de una propiedad puede usar el alquiler inicial, más tarde puede vivir sin pagar alquiler en su casa o apartamento. Alternativamente, los ingresos mensuales de alquiler también pueden ser un ingreso adicional además de la pensión. 

Inversión de capital en bienes raíces: debe conocer estas desventajas

Desafortunadamente, ninguna inversión está libre de desventajas y, por lo tanto, los bienes raíces como inversión de capital no solo ofrecen ventajas para los inversores. Si quiere saber si los bienes inmuebles son una inversión adecuada para usted, debe saber las siguientes desventajas: 

  • Alto costo de comprar la propiedad de inversión.
  • Alto compromiso de capital.
  • Mucho esfuerzo para la gestión y el alquiler. 
  • Inversión a largo plazo durante un largo período de tiempo al comprar bienes raíces.
  • En el caso de propiedades de alquiler, puede haber conflictos con los inquilinos y vacantes.
  • Dependiendo de la ubicación, encontrar inquilinos puede ser problemático.
  • Poca flexibilidad, porque comprar una propiedad siempre te vincula localmente. 

Dado que la mayoría de los inversores todavía compran bienes inmuebles y los utilizan como inversión, muchas de las desventajas mencionadas se pueden aplicar a esta oportunidad de inversión. 

Sin embargo, otras formas de inversión, como los fondos inmobiliarios, tampoco están libres de desventajas, porque aquí también el riesgo de clusters y la falta de flexibilidad son problemáticos. 

Sin embargo, a menudo tiene sentido buscar alternativas a las compras tradicionales de propiedades. Porque no todo el mundo quiere comprometerse localmente comprando una propiedad, pero no hay que prescindir de las ventajas de las inversiones inmobiliarias. 

¿Cuáles son los costos de invertir en bienes raíces?

Si decide comprar bienes raíces como una inversión de capital, debe contar con costos comparativamente altos. Porque además del precio de compra del objeto, también hay costos de compra adicionales, por ejemplo, para la notaría y la inscripción en el registro de la propiedad. Además, la compra de un inmueble siempre supone una carga financiera a largo plazo, porque la devolución de la financiación suele producirse a lo largo de varios años. 

Estos costos, a su vez, influyen en el rendimiento de la inversión, que los inversores deben conocer de antemano. Con inversiones inmobiliarias alternativas, por otro lado, a menudo se pueden ahorrar costos. 

La inversión en fondos inmobiliarios o ETF inmobiliarios suele estar asociada únicamente a costes de transacción y comisiones por gestión de cuentas de custodia. Para las inversiones inmobiliarias digitales, por otro lado, a menudo no hay costos ni tarifas, según el proveedor. 

¿Es la propiedad inmobiliaria una inversión segura? 

El riesgo es un factor clave para la mayoría de las personas a la hora de tomar una decisión de inversión. Con los bienes raíces como inversión, el riesgo depende del tipo de inversión que elija. Comprar una propiedad propia está asociado con diferentes factores de riesgo que invertir en inversiones inmobiliarias digitales, fondos o ETF.

Esto tiene consecuencias para el retorno y, a veces, puede resultar en vacantes más largas y la falta de ingresos por alquiler asociada acompañado. Porque si no encuentra inquilinos, también tiene que renunciar a los ingresos. 

Sin embargo, este riesgo también forma parte de las inversiones inmobiliarias digitales. En los fondos inmobiliarios o en las acciones, como en todas las inversiones en bolsa, siempre existe el riesgo de pérdidas por fluctuaciones de precios y valores.