Inversiones Inmobiliarias. Ya sea para uso propio, alquiler o simplemente como pensión, los bienes raíces continúan siendo una inversión popular.
Sin embargo, muchos inversionistas no saben exactamente cómo pueden comenzar a invertir en bienes raíces además de comprar su propia casa.
Porque hay muchas formas de invertir en bienes raíces. Estos van desde compras inmobiliarias clásicas hasta inversiones inmobiliarias digitales como fondos inmobiliarios y crowdfunding.
En nuestra guía, descubrirá qué métodos de inversión están disponibles para invertir en bienes raíces, qué ventajas y desventajas tienen y qué criterios pueden ayudarlo a decidir.
Inversión en bienes raíces: tienes estas opciones como inversionista
Como inversionista, tiene varias opciones para invertir en bienes raíces. Para encontrar el adecuado para usted, vale la pena echar un vistazo a las inversiones inmobiliarias más comunes. Hemos resumido las diversas formas de inversión para usted:
Compra de propiedad
La forma más común de invertir dinero en bienes raíces es comprar una casa o un apartamento directamente para que el propietario los ocupe o los alquile.
Acciones inmobiliarias
Las acciones inmobiliarias pertenecen a las inversiones inmobiliarias indirectas. Invierte su dinero en acciones de empresas del sector inmobiliario, agencias inmobiliarias, asociaciones de vivienda, empresas de ingeniería civil o empresas profesionales de administración de propiedades.
Fondo inmobiliario
En el caso de los fondos inmobiliarios, un administrador de fondos recauda dinero de los inversores para invertir en varios objetos. Se distingue entre fondos inmobiliarios abiertos y cerrados. Con los fondos inmobiliarios abiertos, los inversores pueden vender sus acciones en cualquier momento ya que el volumen de inversión no se limita a una suma fija.
En el caso de los fondos inmobiliarios cerrados, en cambio, el volumen es limitado. Si todos los inversores venden sus acciones, el fondo se cerrará. Por lo tanto, debe mantener las acciones del fondo hasta el final del plazo y no puede venderlas de manera flexible.
Bonos inmobiliarios
Los bonos inmobiliarios son valores de renta fija, que son títulos de deuda normales. A diferencia de las acciones inmobiliarias, los bonos son capital de deuda. Los bonos inmobiliarios son más populares entre los inversores experimentados porque se caracterizan por un alto riesgo y poca transparencia.
Inversiones inmobiliarias digitales
Las inversiones inmobiliarias digitales son una oportunidad de inversión relativamente nueva. En lugar de invertir una gran cantidad de capital en una propiedad, obtiene acceso a pequeñas acciones en propiedades existentes y rendimientos del excedente de alquiler y el desarrollo de valor.
Selecciona inversión inmobiliaria y empieza
No existe una inversión inmobiliaria perfecta para todos los inversores, pero todos pueden encontrar la inversión adecuada para su situación de vida, objetivos de inversión y tipo personal de inversor. Porque una vez que haya encontrado la forma correcta de inversión, los bienes raíces representan una inversión valiosa que ofrece a los inversores la oportunidad de obtener un rendimiento atractivo.
¿Qué inversión inmobiliaria es adecuada para usted? 5 criterios para la decisión
Como puede ver, existen numerosas formas de invertir su dinero en bienes raíces. Pero la gran selección no facilita la decisión de la inversión inmobiliaria adecuada. Por supuesto, qué forma de inversión lo llevará a su objetivo también depende de su situación de vida individual.
¿Tiene mucho tiempo y quiere cuidar su inversión inmobiliaria o prefiere dejar pasivamente que su dinero trabaje para usted? ¿Prefiere un plan de ahorro o una inversión puntual? Todo esto juega un papel en la selección de una inversión.
Sin embargo, también existen criterios generales que se pueden utilizar para evaluar objetivamente una inversión y así facilitar la decisión. Los inversores pueden prestar atención a estos cinco factores al invertir en bienes raíces:
- Diversificación de riesgos: nunca ponga todo en una sola ficha; esto también se aplica a las inversiones inmobiliarias para minimizar el riesgo de la inversión de capital. Si invierte todo su capital en un solo proyecto o propiedad, puede perder mucho dinero si falla. Para evitar el llamado riesgo de clusters, la diversificación de riesgos es el principio y el fin de todo cuando se invierte en bienes raíces.
- Monto mínimo de inversión: la decisión de invertir en bienes raíces también depende de cuánto capital tengas disponible. Con el crowdinvesting se pueden invertir pequeñas cantidades de hasta 500 dólares, pero para un fondo inmobiliario cerrado se suelen necesitar al menos 10.000 dólares. Si desea comprar su propia propiedad, necesita aún más capital y, por lo general, también necesita un préstamo del banco.
- Compromiso de capital: antes de invertir, debe saber cuánto tiempo puede pasar sin el dinero. Porque cada forma de inversión tiene diferentes plazos hasta que se devuelve el dinero.
- Costos y esfuerzo: Invertir dinero y esperar no es posible con algunas inversiones inmobiliarias. Cuando compra su propiedad, hay costos por el corretaje, el corredor, la administración y luego también por el mantenimiento. Además, está el esfuerzo organizativo para el alquiler. Otras formas de inversión, por otro lado, requieren menos tiempo y son menos costosas.
- Activo o pasivo: ¿Le gustaría elegir las propiedades de inversión usted mismo o prefiere que le preparen una cartera? Dependiendo de cuánto quiera hacer frente a su inversión, existen formas adecuadas de inversión.
Comprar bienes raíces vs Inversiones inmobiliarias indirectas: las ventajas y desventajas
Después de haber tratado las posibles formas de inversión y los criterios para la selección, es importante obtener una visión general de las ventajas y desventajas de las inversiones inmobiliarias individuales.
La compra directa de inmuebles
Comprar una casa, tanto para la ocupación del propietario como para el alquiler, todavía se considera un buen plan de jubilación y una inversión sensata. No es de extrañar, porque el interés de un préstamo del banco es actualmente bajo y los ingresos de alquiler posteriores se pueden utilizar para pagar la casa hasta que se jubile.
Al menos esa es la teoría. Si, por ejemplo, hay restricciones en los ingresos por alquiler debido a las vacantes, la caída de los índices de alquiler o problemas con los inquilinos, el reembolso del préstamo ya no es tan seguro.
Además, tener una propiedad propia como inversión significa un alto nivel de compromiso de capital sin diversificación de riesgos. Además, los costos no pueden descartarse sin más: además del precio de compra, también hay costos de compra incidentales, costos de mantenimiento y costos de administración, más el tiempo requerido.
Si está buscando una inversión inmobiliaria con poca inversión de tiempo, no necesariamente estará contento con la compra directa de bienes inmuebles. Y la flexibilidad también juega un papel, porque con la compra de una propiedad de inversión, por supuesto, usted está atado a una ubicación, a menos que contrate a una empresa de administración de propiedades para organizar el alquiler.
Acciones inmobiliarias
Una alternativa a la compra directa de bienes inmuebles son las acciones inmobiliarias como inversiones inmobiliarias indirectas. Sin embargo, como inversión en el mercado de valores, esta inversión de capital es riesgosa en comparación con comprar su propia casa, pero también promete una buena oportunidad de rendimiento. Porque los rendimientos y los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias han aumentado continuamente en los últimos años.
Esto es una ventaja y una desventaja al mismo tiempo, porque dado que las acciones inmobiliarias ya tienen un valor relativamente alto, los aumentos adicionales en el valor siguen siendo inciertos. Sin embargo, si la evolución es buena, los inversores pueden contar con una rentabilidad atractiva. Sin embargo, siempre se deben tener en cuenta las fluctuaciones de precios relativamente fuertes y el riesgo de pérdida asociado. Una alternativa a esto, pueden ser los ETF inmobiliarios, con los que los inversores pueden invertir en todo un índice bursátil del sector inmobiliario en lugar de en acciones individuales.
Bonos inmobiliarios
Los bonos inmobiliarios son particularmente populares entre inversores e inversores experimentados. Esto se debe a que un amplio conocimiento y comprensión del mercado inmobiliario es útil para estas inversiones inmobiliarias. Además, el riesgo de los bonos inmobiliarios es comparativamente alto.
Aunque la devolución de la fianza está garantizada por la inscripción en el registro de la propiedad, es decir, es posible que el inversor recupere su dinero, esto no suele ser suficiente para reducir el riesgo. Muchos bonos de bienes raíces no representan ninguna garantía real porque no pueden proporcionar ninguna garantía de préstamo de primera clase.
En general, los bonos inmobiliarios son una forma muy compleja de inversión inmobiliaria, ya que no suelen ser muy transparentes. Por lo tanto, los inversores que deciden invertir en bienes raíces necesitan una cantidad de tiempo relativamente grande para recopilar la información necesaria.
Fondos inmobiliarios
Los fondos inmobiliarios son otra opción para invertir dinero en inmuebles en bolsa. El administrador del fondo invierte el capital recaudado de los inversores en varios objetos. Se distingue entre fondos inmobiliarios abiertos y cerrados. Los fondos inmobiliarios abiertos ofrecen la ventaja de que el riesgo de pérdida se distribuye invirtiendo en varios proyectos, lo que conduce a la diversificación. Sin embargo, la gestión de fondos también está asociada con los costos y también hay tarifas por comprar los fondos.
En comparación, los fondos inmobiliarios cerrados tienen otras desventajas. Por regla general, los inversores solo pueden invertir en estos fondos a partir de un importe mínimo de inversión de 10 000 USD. Además, los fondos inmobiliarios cerrados tienen un plazo muy largo, por lo que el capital invertido no debería ser necesario durante 10 a 30 años.
Si desea vender sus acciones de antemano, debe buscar un comprador usted mismo. Desafortunadamente, los fondos inmobiliarios cerrados también ofrecen un alto riesgo de pérdida, porque dependiendo de la forma jurídica, el inversor es responsable de las pérdidas. En el peor de los casos, los inversores no solo pierden el capital invertido en caso de insolvencia, sino que también tienen que responder con sus bienes privados.
Inversiones inmobiliarias digitales: invierte en bienes raíces con crowdinvesting
Además de las formas de inversión establecidas desde hace tiempo, la inversión colectiva ofrece a los inversores una forma nueva e innovadora de invertir en bienes raíces. Con las inversiones inmobiliarias digitales, puede invertir en diferentes propiedades al mismo tiempo sin tener que reunir una gran cantidad de capital.
Gracias a los bajos montos mínimos de inversión y los plazos de corto a mediano plazo de entre uno y cinco años, los inversores inmobiliarios también se mantienen flexibles. No tiene que usar su capital por mucho tiempo, ni se ata a un solo lugar a largo plazo, como ocurre con la compra de su propia casa. Cualquiera que invierta dinero en varias propiedades existentes o su financiamiento con crowdinvesting también reparte el riesgo. La información transparente sobre la inversión inmobiliaria permite la creación de una cartera inmobiliaria individual.
¿Cuándo vale la pena una inversión inmobiliaria?
Cuando una inversión inmobiliaria vale la pena depende de factores como el tiempo requerido para la inversión y los costos de la inversión. Estos criterios varían según el tipo de inversión inmobiliaria. En una comparación directa con acciones inmobiliarias, fondos inmobiliarios o crowdinvesting, poseer y alquilar su propia propiedad implica mucho más trabajo.
Por un lado, esto se refiere a los costos, porque incluso si lo usa usted mismo, todavía hay gastos de mantenimiento y renovación después del precio de compra y los costos de compra adicionales. Por otro lado, el tiempo requerido es, por supuesto, significativamente mayor que con otras formas de inversión, porque la gestión de la propiedad y la búsqueda de inquilinos simplemente lleva tiempo. Como inversor, puede decidir por sí mismo si este esfuerzo le merece la pena.
¿Cómo funciona la inversión colectiva como inversión inmobiliaria?
Con la inversión colectiva como inversión inmobiliaria digital, los inversores pueden invertir su capital en varios proyectos inmobiliarios con un plazo relativamente corto y así lograr un rendimiento atractivo. La gran ventaja de las inversiones inmobiliarias digitales: los inversores pueden invertir dinero en bienes inmuebles en cualquier momento y en cualquier lugar, ajustar su cartera o decidir con flexibilidad sobre nuevos proyectos. Por lo tanto, crowdinvesting es especialmente adecuado para tipos de inversión flexibles que desean tener una visión general de su inversión en todas partes.
¿Cuánto capital necesito para invertir en bienes raíces?
Al comprar su propia propiedad, se aplica la siguiente regla general: al menos del 20 al 30 por ciento de los costos deben ser cubiertos por su propio capital. Cuanto mayor sea la participación en el capital propio, menor será el préstamo para la financiación y los costes de la misma. Sin embargo, cuando se trata de la cantidad de capital social, se debe considerar el apalancamiento del capital prestado, especialmente con las atractivas tasas de interés actuales sobre los préstamos.
Debido a esto, comprar bienes raíces es un gran desafío financiero para la mayoría de las personas. En comparación, con la inversión colectiva puede invertir con éxito dinero en bienes raíces con pequeñas cantidades y beneficiarse de un rendimiento atractivo.
¿Cómo genero rentabilidad con inversiones inmobiliarias?
El rendimiento de los bienes inmuebles depende de varios factores y varía según el tipo de inversión. Al comprar una propiedad directamente, la ubicación, las rentas del local y el estado de la casa o apartamento influyen en la rentabilidad esperada. Si desea calcular el rendimiento del alquiler de su inversión inmobiliaria por adelantado, puede utilizar el multiplicador del precio del alquiler como ayuda. Esto se calcula dividiendo el precio de compra de la propiedad (incluidos los costos de compra auxiliares y los costos de modernización) por el alquiler neto anual. El resultado muestra entonces cuántas rentas netas anuales se necesitan para financiar la propiedad.
El rendimiento de las inversiones inmobiliarias indirectas, como fondos y acciones inmobiliarias, se compone de manera diferente. Aquí es donde se genera el rendimiento de los ingresos por alquileres, ventas e intereses sobre los valores que devengan intereses contenidos.