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¿Qué son y cuáles son los riesgos de los fondos inmobiliarios cerrados?

Fondos inmobiliarios cerrados. Ya sea compra directa, ETF inmobiliarios, inversiones inmobiliarias digitales o fondos: como una amplia clase de activos, los bienes inmuebles son una oportunidad de inversión popular para muchos inversores. 

Cualquiera que no quiera comprar una propiedad por sí mismo, pero aún quiera participar en el mercado inmobiliario, a menudo decide invertir en fondos inmobiliarios

Merece la pena que como inversor le eche un vistazo de cerca, porque hay diferentes tipos: fondos inmobiliarios abiertos y cerrados. En relación con los fondos inmobiliarios cerrados, el alto riesgo de invertir es un aspecto importante para los inversores. Pero, ¿Cómo funcionan realmente los fondos cerrados?

Le explicaremos qué se entiende por fondos inmobiliarios cerrados, en qué se diferencian de los fondos inmobiliarios abiertos y qué tan alto es realmente el riesgo de esta inversión. 

¿Qué son los fondos inmobiliarios cerrados?

Por definición, con estos, se especifica una cantidad de certificados de inversión o una cierta cantidad de capital, que se emiten a los inversores en forma de acciones de fondos. 

Como forma especial de fondo inmobiliario, los fondos inmobiliarios cerrados solo invierten en uno o dos proyectos inmobiliarios durante varios años. Los fondos se ofrecen fuera de la bolsa de valores y sólo tienen un acceso limitado porque se establece un volumen máximo de antemano para un fondo inmobiliario cerrado. 

Una vez conseguido esto, el fondo se cerrará, por lo que no podrán entrar más inversores. Posteriormente, se obtendrán beneficios con los ingresos del alquiler y los objetos de inversión se venderán después de varios años. Estos ingresos luego regresan al fondo y se comparten entre los inversores. 

Los fondos inmobiliarios cerrados se ofrecen entonces si se van a construir nuevos objetos como un centro comercial, un hotel o un edificio de oficinas en un lugar atractivo. Los fondos necesarios para ello se recaudan a través de la participación de los inversores. 

¿Cuál es el plazo de los fondos inmobiliarios cerrados?

Los fondos inmobiliarios cerrados suelen tener un plazo fijo y un volumen máximo, después del cual no son posibles más pagos al fondo. Los vencimientos largos de entre 10 y 30 años son comunes para estos fondos. 

Los inversores que invierten en fondos inmobiliarios cerrados no saben cuándo se venderán los objetos de inversión. Porque la compañía de fondos suele vender la propiedad cuando el valor aumenta exponencialmente. 

Sin embargo, no se puede predecir cuándo será eso. Por lo tanto, como inversor, solo se beneficiará de su inversión después de 5, 10, 15 años o incluso más. 

Dado que las participaciones en fondos inmobiliarios cerrados se invierten de forma permanente hasta que se vende la propiedad, los inversores no pueden simplemente vender sus participaciones en el fondo.

Si quiere recuperar su dinero antes de que finalice el plazo, sólo podrá hacerlo a través del llamado mercado secundario y, por lo general, sólo con pérdidas. Por tanto, quien desee invertir en fondos inmobiliarios cerrados debe ser consciente de este riesgo.

¿Cuál es la diferencia entre fondos inmobiliarios abiertos y cerrados?

Los fondos inmobiliarios abiertos y cerrados difieren principalmente en su negociabilidad. Los fondos mutuos abiertos se negocian en la bolsa de valores, donde los inversores pueden comprar y vender sus acciones todo el tiempo. Los fondos inmobiliarios cerrados, por otro lado, no se negocian en bolsa y no se pueden vender de forma flexible. 

Pero estas no son las únicas diferencias. Porque, aunque ambos fondos mutuos se enfocan en bienes raíces, son muy diferentes. 

Mientras que los fondos inmobiliarios abiertos invierten en una gran cantidad de propiedades, los fondos cerrados se enfocan en propiedades individuales. Para los inversores, esto también genera otros riesgos para la inversión.

¿Por qué los fondos inmobiliarios cerrados implican un alto riesgo? 

Los fondos inmobiliarios cerrados son inversiones muy especulativas. Porque no se puede garantizar si la construcción de una propiedad se llevará a cabo y la propiedad se podrá alquilar y vender con éxito. Además, los fondos inmobiliarios cerrados están asociados a otros riesgos: 

Sin diversificación

Dado que los fondos inmobiliarios cerrados solo invierten en uno o dos objetos de inversión, no hay diversificación. Si el proyecto fracasa, existe el riesgo de una pérdida total del dinero invertido. Las fluctuaciones de precios no pueden compensarse entonces, ya que no hay otras propiedades en el fondo. 

Altas pérdidas financieras posibles

Si compra acciones en un fondo inmobiliario cerrado, se convierte en copropietario de la propiedad y participa en las ganancias y pérdidas. Así que corre un riesgo empresarial. Por esta razón, es importante prestar atención a la forma jurídica en la que se opera el fondo. Según la forma jurídica, el riesgo para los inversores es mayor o menor. 

Los fondos inmobiliarios cerrados suelen funcionar como una sociedad limitada. En este caso, el socio colectivo responde con todo su patrimonio y el socio comanditario sólo con su aportación. Los inversores suelen convertirse en socios comanditarios, lo que significa que la pérdida máxima corresponde a la cantidad de dinero invertido. 

Los fondos inmobiliarios cerrados rara vez funcionan como una sociedad de derecho civil o una sociedad comercial abierta. Como inversor, debe tener especial cuidado, ya que, con estos formularios, cada socio también responde con su patrimonio privado además de su aportación. 

Capital externo

Además del dinero de los inversores, un fondo inmobiliario cerrado también consta de capital externo. Este dinero debe ser devuelto. Con ingresos constantes de los inquilinos, esto no es un problema. Sin embargo, si se producen impagos inesperados, esto limita la liquidez del fondo y la rentabilidad es menor. 

¿Cómo se produce la rentabilidad de los fondos inmobiliarios cerrados? ‍

El rendimiento de los fondos inmobiliarios cerrados consta de dos componentes: los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad. Una vez vendida la propiedad, el volumen del fondo, incluidos los ingresos, se paga a los inversores.

Los fondos inmobiliarios cerrados prometen altos rendimientos. Sin embargo, las ganancias dependen en gran medida del éxito del proyecto. 

Por lo tanto, las declaraciones concretas son difíciles de hacer, porque los ingresos de un fondo inmobiliario cerrado dependen del plazo, la ubicación y el arrendamiento exitoso de la propiedad. 

Además, la regla general para los fondos de inversión cerrados es que un mayor rendimiento también se asocia con un mayor riesgo. Dado que los inversores asumen un riesgo empresarial al invertir en un fondo de inversión de este tipo, puede haber un riesgo de pérdida total. 

Las ventajas y desventajas de los fondos inmobiliarios cerrados de un vistazo

La participación en un fondo inmobiliario cerrado no sólo debe estar bien planteada por el riesgo. Porque incluso si se prometen altos rendimientos, la inversión tiene algunas desventajas. Como inversor, debe conocer estas ventajas y desventajas de los fondos inmobiliarios cerrados:

Ventajas

  • Inversión inmobiliaria sin comprar su propio inmueble.
  • Inversión independiente del mercado de valores.
  • Oportunidades de alto rendimiento.

Desventajas

  • Alto riesgo de pérdida total.
  • Riesgo de responsabilidad por pérdidas. 
  • Riesgo de tipo de cambio al invertir en el extranjero. 
  • La pérdida del alquiler puede minimizar los ingresos.
  • Vender antes de que finalice el plazo es difícil y muchas veces implica pérdidas. 

¿Qué alternativas a los fondos inmobiliarios cerrados existen?

Si los objetos de inversión generan ingresos confiables, los fondos inmobiliarios cerrados pueden ser una inversión que valga la pena. Sin embargo, como inversionista, debe aceptar un alto riesgo y, en caso de emergencia, debe lidiar con grandes pérdidas. 

Si desea invertir en bienes raíces, pero el riesgo de fondos inmobiliarios cerrados es demasiado alto para usted, entonces puede recurrir a varias alternativas. Entonces puede usar fondos inmobiliarios abiertos o ETF inmobiliarios en bolsa en varios inmuebles. 

Estas formas de inversión están más diversificadas que los fondos inmobiliarios cerrados y, por lo tanto, son menos riesgosas. 

¿Cómo puedo comprar participaciones en fondos inmobiliarios cerrados?

Los inversores que quieran comprar acciones de un fondo inmobiliario cerrado suelen tener que invertir al menos 10.000 dóalres. Los fondos se compran fuera de la bolsa de valores a través de bancos o compañías de fondos. 

Además, las acciones en fondos inmobiliarios cerrados también se pueden comprar a través de intercambios de fondos. En este caso se habla del llamado mercado secundario. 

Sin embargo, solo se pueden comprar en el mercado secundario unidades de fondos que otros inversores quieran vender antes de que finalice el plazo. Las acciones suelen ser más baratas en el mercado secundario, pero aquí no hay protección para los inversores. 

¿Pueden los inversores en fondos inmobiliarios cerrados vender sus acciones antes de que finalice el plazo?

Como inversor, no puede cancelar, devolver o vender una participación en un fondo inmobiliario cerrado antes de que finalice el plazo. Si aún desea vender las acciones del fondo, solo puede hacerlo en el mercado secundario. Allí, sin embargo, usted mismo tiene que buscar compradores y negociar el precio de las acciones de su fondo. 

La venta anticipada tiene varias desventajas para los inversores: Por un lado, no existe una regulación sobre el mercado secundario y no existe protección al inversor. Por otro lado, las ventas en el mercado secundario suelen estar asociadas a pérdidas, ya que las acciones del fondo suelen venderse por debajo de su valor debido a la falta de valores comparables. 

¿Para quién son adecuados los fondos inmobiliarios cerrados? 

Debido a la inversión mínima de 10.000 dólares, los fondos inmobiliarios cerrados básicamente no son adecuados para todos los inversores, ya que solo unos pocos tienen esta cantidad a su disposición. 

Por lo tanto, los fondos inmobiliarios cerrados son especialmente adecuados para inversores que tienen muchos activos. Dado que se trata de una inversión particularmente arriesgada, los fondos son adecuados como complemento de una cartera ya ampliamente diversificada.